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位于鄭州市東大街與城東路交叉口附近的宇通花園小區(qū)老舊樓全部加裝了電梯。 本報(bào)記者 韓春光 攝
位于鄭州市紫荊山路與順河路交叉口附近的順河路43號院內(nèi)，老舊樓加裝的跨路連廊電梯。 本報(bào)記者 韓春光 攝
老舊小區(qū)加裝電梯，是解決居民上下樓難的“關(guān)鍵小事、民生大事”。近年來，我省老舊小區(qū)加裝的電梯越來越多。
截至目前，鄭州市既有住宅已加裝電梯1228部，居全省首位。其中，建成投入使用電梯994部，5萬多名業(yè)主徹底告別“爬樓時(shí)代”，過上上下樓無憂的新生活。
然而，有人歡喜“終于能住上電梯房了”，有人發(fā)愁“該如何管理電梯間讓住戶更滿意”，電梯安裝好了，誰來管理成為一件麻煩事。近日，記者實(shí)地采訪了加裝電梯的企業(yè)、小區(qū)居民，以及有關(guān)管理部門和專家。
如何管理是個(gè)難題
“我們正在發(fā)愁加裝的電梯該如何管理。”9月10日，記者到鄭東新區(qū)一個(gè)小區(qū)采訪時(shí)，業(yè)主鄭先生連連嘆氣。
鄭先生的住房是磚混結(jié)構(gòu)，總共6層，2007年購買入住。他說，隨著年齡的增長，大家都感覺上樓越來越吃力，于是經(jīng)過一個(gè)樓棟居民的艱難協(xié)商，大多數(shù)業(yè)主同意加裝電梯。2022年，加裝電梯工程啟動。但是，工程完成一半多時(shí)，業(yè)主與建造企業(yè)因?yàn)閮r(jià)格問題發(fā)生爭議，工程停工。
原來，企業(yè)股權(quán)發(fā)生了變動，原來的大股東退出了，新的大股東認(rèn)為鄭先生樓棟加裝的電梯價(jià)格太低，完全是賠錢生意，要求加錢。鄭先生說，有些企業(yè)為了搶占市場，樹立品牌，賠錢賺吆喝也是常有的事。但是，我們在工程開始前就簽訂了協(xié)議，價(jià)格都是定好的，不可能加錢。
結(jié)果，建造企業(yè)停工了。樓棟業(yè)主沒有辦法，只好自己尋找施工單位，將剩余工程完工。
去年4月，工程完工，加裝的電梯開始試運(yùn)行。目前，這部電梯沒有驗(yàn)收，也沒有人員管理，業(yè)主只是推舉出一名負(fù)責(zé)人，并向這名負(fù)責(zé)人預(yù)繳了電費(fèi)。鄭先生說：“大家都很無奈，也不知道該怎么辦，只能走一步看一步了。”
鄭先生樓棟加裝電梯出現(xiàn)的糾紛是一個(gè)特殊的個(gè)例。電梯加裝后，采取業(yè)主直管的方式管理電梯，是目前最主要的管理方式。
在鄭州市東明路一個(gè)小區(qū)，記者碰到正在小區(qū)散步的張先生，他住的樓棟單元電梯是2022年加裝的，至今已正常運(yùn)行兩年多了。他說：“我們樓棟的電梯是自己管理的。”
這部電梯裝有電表，電梯運(yùn)行的電費(fèi)是用戶平攤。另外，每個(gè)月交300元的電梯維保費(fèi)，業(yè)主請當(dāng)初加裝電梯的施工單位對電梯進(jìn)行維保。
為什么不將電梯交給小區(qū)物業(yè)或者施工單位進(jìn)行管理呢？張先生說，也找小區(qū)物業(yè)談過，但對方要的管理費(fèi)太高，大家感覺不劃算，所以只有自己管理了。
其實(shí)，很多業(yè)主有這樣一種觀點(diǎn)，在加裝電梯的過程中，業(yè)主付出了巨大的努力和代價(jià)，小區(qū)物業(yè)基本沒有出過力。現(xiàn)在電梯裝好了，憑啥讓小區(qū)物業(yè)摘桃子、得好處？正因?yàn)槿绱耍芏嗉友b電梯的樓棟業(yè)主采取了直管的方式。
矛盾焦點(diǎn)在誰來管理
電梯是一種特種設(shè)備，需要加強(qiáng)日常管理和維護(hù)保養(yǎng)。一旦電梯出現(xiàn)問題，就會出現(xiàn)梯毀人亡的事故。加裝電梯后，到底該由誰管理？
鄭州市加梯辦負(fù)責(zé)人楊繼剛說，按照規(guī)定，老舊小區(qū)加裝電梯申請人為電梯所有權(quán)人，所有權(quán)人為電梯使用單位，全權(quán)負(fù)責(zé)既有住宅加裝電梯的日常使用和后期維護(hù)保養(yǎng)管理等工作。
目前鄭州市加裝電梯后，電梯的管理方式分為三種模式，分別是樓棟業(yè)主直管、小區(qū)物業(yè)管理和包括施工企業(yè)的社會化服務(wù)公司管理。“目前，從政策上，并沒有規(guī)定加裝電梯應(yīng)該由誰管理，因此，這些管理方式都是合法的。”楊繼剛說。
在采訪中，很多采取樓棟直管的業(yè)主也表達(dá)了自己的擔(dān)憂。他們說，業(yè)主直管降低了使用費(fèi)用，但這些業(yè)主大多年齡偏大，缺乏電梯維護(hù)保養(yǎng)專業(yè)知識，管理起來力不從心。如今電梯都是近幾年安裝的，故障少。隨著電梯使用年限增加，故障頻發(fā)，維修支出的費(fèi)用也會大幅增加。因此，解決電梯日常監(jiān)管、運(yùn)行、維護(hù)、維修、質(zhì)量及老舊后大修、改造、更換等一系列難題，還是需要專業(yè)人員來做，單靠推舉的樓棟業(yè)主代表來做，在實(shí)際運(yùn)行中無法完成。
鄭州市物業(yè)管理事務(wù)中心高級工程師寇永才說，電梯作為特種設(shè)備，業(yè)主根本不具備管理電梯的專業(yè)知識和能力，電梯出現(xiàn)異常也無法第一時(shí)間及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)維修。同時(shí)，如果業(yè)主身陷電梯管理的繁瑣事務(wù)中，也會身心疲憊。因此，樓棟業(yè)主直管電梯，還存在不少短板。
隨著老舊住宅加裝電梯越來越多，如何管理電梯成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。目前，全國多地出臺政策，為加裝電梯管理探索出路。南京市出臺《關(guān)于做好既有住宅加裝電梯后期維保工作的通知》，提出以廣告招商，拓寬電梯運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)資金渠道。廣州市越秀區(qū)推行“電梯托管管家”模式，委托推薦的電梯托管物業(yè)公司進(jìn)行管理。推出電梯托管管家服務(wù)后，舊樓加裝電梯有物管找物管，無物管找托管，讓市民增加一條可選的渠道，實(shí)現(xiàn)了加裝電梯從建設(shè)、安裝到后續(xù)管理的全流程服務(wù)。上海市奉賢區(qū)嘗試電梯建后管理由小區(qū)所屬物業(yè)統(tǒng)一接管，既保障了乘梯安全，也維護(hù)了居民的合法權(quán)益。
科學(xué)管理讓業(yè)主滿意
在鄭州市東明路與順河路交叉口東方港灣小區(qū)，記者走進(jìn)一個(gè)加裝電梯的門洞，一名身穿藍(lán)色制服的工作人員正在值班。
這部電梯是2022年加裝的，半層入戶，施工單位是鄭州海方電梯工程有限公司。該公司銷售部經(jīng)理張光明介紹，電梯加裝完工后，經(jīng)過業(yè)主與公司商議，這部電梯由公司進(jìn)行管理。
一方面，公司配備了現(xiàn)場管理人員，每天24小時(shí)分三班倒，全天候?qū)﹄娞葸M(jìn)行監(jiān)護(hù)。電梯一旦出現(xiàn)異常，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)處理。因?yàn)槠髽I(yè)對加裝電梯的質(zhì)保期是兩年，因此，這期間都是無償服務(wù)。兩年期過后，再商議如何收費(fèi)。
另一方面，公司與業(yè)主溝通，采取更科學(xué)、更合理的電梯運(yùn)營模式。對電梯的安檢費(fèi)、維修費(fèi)，采取用戶平攤的方式，但乘坐電梯，則采取了不同樓層不同的價(jià)格。業(yè)主刷卡乘坐電梯，三樓業(yè)主每刷一次5分，五樓業(yè)主每刷一次7分，七樓業(yè)主每刷一次9分。“因?yàn)闃菍釉礁撸碾娨苍蕉啵猿俗娞萏湾X也多。這樣大家都能理解，也沒有意見，避免以后因此發(fā)生鄰里糾紛。”張光明說。
鄭州市政通路七一三航海小區(qū)第11棟樓加裝的電梯，是由鄭州西奧電梯有限公司負(fù)責(zé)施工。電梯不僅能刷卡、刷臉乘坐，還能手機(jī)遙控。家里來客人了，業(yè)主不用下樓刷卡、刷臉迎接，只需要給客人發(fā)送一個(gè)二維碼，客人就能刷碼乘坐電梯。
該公司區(qū)域負(fù)責(zé)人楚江浩介紹說，公司對加裝的電梯進(jìn)行技術(shù)革新，開發(fā)了鴻燕系統(tǒng)，對電梯進(jìn)行智能乘坐、智能監(jiān)管。公司通過后臺監(jiān)管系統(tǒng)，就能及時(shí)發(fā)現(xiàn)電梯異常情況，從而及時(shí)進(jìn)行維護(hù)。比如，一旦有人推電動車進(jìn)入電梯，系統(tǒng)就會自動報(bào)警，避免發(fā)生電梯安全事故。
在樓下，記者見到坐著輪椅的彭先生。他今年81歲，家住5樓，沒加裝電梯前，上下樓很難。他說：“原來，每天只能下樓一次，現(xiàn)在想啥時(shí)候下樓就下，非常方便。”
舊樓加裝電梯，既契合居住質(zhì)量升級換代的時(shí)代要求，也能帶來商業(yè)價(jià)值和居住價(jià)值雙提升的共贏。“不論是小區(qū)物業(yè)管理，還是專業(yè)化電梯物業(yè)管理，未來，加裝電梯的物業(yè)化管理是方向和趨勢。只有科學(xué)管理，業(yè)主才能更舒心、更快樂地乘坐電梯。”寇永才說。（記者 李運(yùn)海）