老樓裝新梯 “裝”難“管”也不容易

時間：2024-09-14 來源：河南日報

       位于鄭州市東大街與城東路交叉口附近的宇通花園小區老舊樓全部加裝了電梯。　本報記者 韓春光 攝

　　位于鄭州市紫荊山路與順河路交叉口附近的順河路43號院內，老舊樓加裝的跨路連廊電梯。 本報記者 韓春光 攝

　　老舊小區加裝電梯，是解決居民上下樓難的“關鍵小事、民生大事”。近年來，我省老舊小區加裝的電梯越來越多。

　　截至目前，鄭州市既有住宅已加裝電梯1228部，居全省首位。其中，建成投入使用電梯994部，5萬多名業主徹底告別“爬樓時代”，過上上下樓無憂的新生活。

　　然而，有人歡喜“終于能住上電梯房了”，有人發愁“該如何管理電梯間讓住戶更滿意”，電梯安裝好了，誰來管理成為一件麻煩事。近日，記者實地采訪了加裝電梯的企業、小區居民，以及有關管理部門和專家。

　　如何管理是個難題

　　“我們正在發愁加裝的電梯該如何管理。”9月10日，記者到鄭東新區一個小區采訪時，業主鄭先生連連嘆氣。

　　鄭先生的住房是磚混結構，總共6層，2007年購買入住。他說，隨著年齡的增長，大家都感覺上樓越來越吃力，于是經過一個樓棟居民的艱難協商，大多數業主同意加裝電梯。2022年，加裝電梯工程啟動。但是，工程完成一半多時，業主與建造企業因為價格問題發生爭議，工程停工。

　　原來，企業股權發生了變動，原來的大股東退出了，新的大股東認為鄭先生樓棟加裝的電梯價格太低，完全是賠錢生意，要求加錢。鄭先生說，有些企業為了搶占市場，樹立品牌，賠錢賺吆喝也是常有的事。但是，我們在工程開始前就簽訂了協議，價格都是定好的，不可能加錢。

　　結果，建造企業停工了。樓棟業主沒有辦法，只好自己尋找施工單位，將剩余工程完工。

　　去年4月，工程完工，加裝的電梯開始試運行。目前，這部電梯沒有驗收，也沒有人員管理，業主只是推舉出一名負責人，并向這名負責人預繳了電費。鄭先生說：“大家都很無奈，也不知道該怎么辦，只能走一步看一步了。”

　　鄭先生樓棟加裝電梯出現的糾紛是一個特殊的個例。電梯加裝后，采取業主直管的方式管理電梯，是目前最主要的管理方式。

　　在鄭州市東明路一個小區，記者碰到正在小區散步的張先生，他住的樓棟單元電梯是2022年加裝的，至今已正常運行兩年多了。他說：“我們樓棟的電梯是自己管理的。”

　　這部電梯裝有電表，電梯運行的電費是用戶平攤。另外，每個月交300元的電梯維保費，業主請當初加裝電梯的施工單位對電梯進行維保。

　　為什么不將電梯交給小區物業或者施工單位進行管理呢？張先生說，也找小區物業談過，但對方要的管理費太高，大家感覺不劃算，所以只有自己管理了。

　　其實，很多業主有這樣一種觀點，在加裝電梯的過程中，業主付出了巨大的努力和代價，小區物業基本沒有出過力。現在電梯裝好了，憑啥讓小區物業摘桃子、得好處？正因為如此，很多加裝電梯的樓棟業主采取了直管的方式。

　　矛盾焦點在誰來管理

　　電梯是一種特種設備，需要加強日常管理和維護保養。一旦電梯出現問題，就會出現梯毀人亡的事故。加裝電梯后，到底該由誰管理？

　　鄭州市加梯辦負責人楊繼剛說，按照規定，老舊小區加裝電梯申請人為電梯所有權人，所有權人為電梯使用單位，全權負責既有住宅加裝電梯的日常使用和后期維護保養管理等工作。

　　目前鄭州市加裝電梯后，電梯的管理方式分為三種模式，分別是樓棟業主直管、小區物業管理和包括施工企業的社會化服務公司管理。“目前，從政策上，并沒有規定加裝電梯應該由誰管理，因此，這些管理方式都是合法的。”楊繼剛說。

　　在采訪中，很多采取樓棟直管的業主也表達了自己的擔憂。他們說，業主直管降低了使用費用，但這些業主大多年齡偏大，缺乏電梯維護保養專業知識，管理起來力不從心。如今電梯都是近幾年安裝的，故障少。隨著電梯使用年限增加，故障頻發，維修支出的費用也會大幅增加。因此，解決電梯日常監管、運行、維護、維修、質量及老舊后大修、改造、更換等一系列難題，還是需要專業人員來做，單靠推舉的樓棟業主代表來做，在實際運行中無法完成。

　　鄭州市物業管理事務中心高級工程師寇永才說，電梯作為特種設備，業主根本不具備管理電梯的專業知識和能力，電梯出現異常也無法第一時間及時發現、及時維修。同時，如果業主身陷電梯管理的繁瑣事務中，也會身心疲憊。因此，樓棟業主直管電梯，還存在不少短板。

　　隨著老舊住宅加裝電梯越來越多，如何管理電梯成為大家關注的焦點。目前，全國多地出臺政策，為加裝電梯管理探索出路。南京市出臺《關于做好既有住宅加裝電梯后期維保工作的通知》，提出以廣告招商，拓寬電梯運行、維護、保養資金渠道。廣州市越秀區推行“電梯托管管家”模式，委托推薦的電梯托管物業公司進行管理。推出電梯托管管家服務后，舊樓加裝電梯有物管找物管，無物管找托管，讓市民增加一條可選的渠道，實現了加裝電梯從建設、安裝到后續管理的全流程服務。上海市奉賢區嘗試電梯建后管理由小區所屬物業統一接管，既保障了乘梯安全，也維護了居民的合法權益。

　　科學管理讓業主滿意

　　在鄭州市東明路與順河路交叉口東方港灣小區，記者走進一個加裝電梯的門洞，一名身穿藍色制服的工作人員正在值班。

　　這部電梯是2022年加裝的，半層入戶，施工單位是鄭州海方電梯工程有限公司。該公司銷售部經理張光明介紹，電梯加裝完工后，經過業主與公司商議，這部電梯由公司進行管理。

　　一方面，公司配備了現場管理人員，每天24小時分三班倒，全天候對電梯進行監護。電梯一旦出現異常，能及時發現、及時處理。因為企業對加裝電梯的質保期是兩年，因此，這期間都是無償服務。兩年期過后，再商議如何收費。

　　另一方面，公司與業主溝通，采取更科學、更合理的電梯運營模式。對電梯的安檢費、維修費，采取用戶平攤的方式，但乘坐電梯，則采取了不同樓層不同的價格。業主刷卡乘坐電梯，三樓業主每刷一次5分，五樓業主每刷一次7分，七樓業主每刷一次9分。“因為樓層越高，耗電也越多，所以乘坐電梯掏錢也多。這樣大家都能理解，也沒有意見，避免以后因此發生鄰里糾紛。”張光明說。

　　鄭州市政通路七一三航海小區第11棟樓加裝的電梯，是由鄭州西奧電梯有限公司負責施工。電梯不僅能刷卡、刷臉乘坐，還能手機遙控。家里來客人了，業主不用下樓刷卡、刷臉迎接，只需要給客人發送一個二維碼，客人就能刷碼乘坐電梯。

　　該公司區域負責人楚江浩介紹說，公司對加裝的電梯進行技術革新，開發了鴻燕系統，對電梯進行智能乘坐、智能監管。公司通過后臺監管系統，就能及時發現電梯異常情況，從而及時進行維護。比如，一旦有人推電動車進入電梯，系統就會自動報警，避免發生電梯安全事故。

　　在樓下，記者見到坐著輪椅的彭先生。他今年81歲，家住5樓，沒加裝電梯前，上下樓很難。他說：“原來，每天只能下樓一次，現在想啥時候下樓就下，非常方便。”

　　舊樓加裝電梯，既契合居住質量升級換代的時代要求，也能帶來商業價值和居住價值雙提升的共贏。“不論是小區物業管理，還是專業化電梯物業管理，未來，加裝電梯的物業化管理是方向和趨勢。只有科學管理，業主才能更舒心、更快樂地乘坐電梯。”寇永才說。（記者 李運海）